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Un bail rural (ou fermage) est un bail par lequel un propriétaire d'une terre (bailleur) la loue à un agriculteur (preneur). Le preneur exploite les terres en l'échange d'une somme versée au bailleur.

Les baux ruraux sont soumis au livre IV du Code rural et de la pêche maritime. En Nouvelle-Calédonie, ce régime est fixé par le livre IV du Code agricole et pastoral de la Nouvelle-Calédonie.

Contrairement aux idées reçues, ce ne sont pas des baux "3,6,9". En effet, un bail rural a une durée d'au moins 9 ans^[1], et peut aller jusqu'à 99 ans (bail emphytéotique).

De plus, les baux ruraux, bien que l'écrit soit requis^[2], est généralement un contrat verbal, et reconnu comme tel devant les tribunaux.

Ces baux sont intuitu personae, ce qui signifie que la sous-location est strictement interdite, puisque le bail a été conclu en fonction de la personne qu'est le preneur.

Il existe plusieurs types de baux ruraux. Ils sont notamment réputés contraignants pour les propriétaires des terres, mais leur exploitation est souvent nécessaire. Le loyer du bail (ou fermage) est généralement annuel.

Le bail rural doit être résilié lors du départ à la retraite du preneur.

Le bail le plus court est de neuf ans, et il peut être reconduit selon les modalités du contrat de bail. L'usage considère que les baux ruraux sont reconduits tacitement.

Les baux de longue durée, sont considérés comme ceux de plus de 12 ans, et doivent être impérativement conclus par acte notarié. Il existe le bail de carrière, qui permet à l'exploitant d'user du bien pendant 25 ans et jusqu'à la fin de sa carrière.

Enfin, le bail emphytéotique se caractérise par le propriétaire qui cède sa pleine propriété ainsi que l'usufruit. Il est impossible pour cette personne de résilier le bail de quelque façon que ce soit. Le preneur est, par conséquent, obligé de payer les taxes foncières et les grosses réparations, ce qui appartient normalement au bailleur^[3].

En 2006, la Loi d'orientation agricole a créé en France un bail spécial (le « bail environnemental »^[4]).

• Barthélémy, D. (2000). Être et avoir. Patrimoine versus capital: le cas de l'agriculture. Économie rurale, 260(1), 26-40.
• Cochet, H. (2008). Vers une nouvelle relation entre la terre, le capital et le travail. Études foncières, 134, 24-29.
• Cordier, M. (1997). Du bail rural au bail commercial. Revue de Droit Rural, 92-98.
• Courleux, F. (2011). Augmentation de la part des terres agricoles en location: échec ou réussite de la politique foncière?. Économie et statistique, 444(1), 39-53.
• David, J. (1988). Les formes contemporaines de la transmission des exploitations agricoles. Études rurales, 71-83.
• KAHN, P. (1962). L'apport en société d'un bail rural. RTD Com, 567.
• Levesque, R., Liorit, D., & Pathier, G. (2011). Les marchés fonciers ruraux régionaux entre dynamiques des exploitations agricoles et logiques urbaines. Économie et statistique, 444(1), 75-98.
• Lorvellec, L. (1992). Le bail rural, contrat familial. Transmettre, hériter, succéder: la reproduction familiale en milieu rural, France-Québec, XVIII^e-XX^e siècles, 55.
• Serrano, J. (2005). Quel équilibre entre urbanisation et préservation des espaces agricoles périurbains ? Le cas d’une agglomération moyenne. Développement durable et territoires. Économie, géographie, politique, droit, sociologie, (Dossier 4).
• Sicard, G. (1965). L'usure en milieu rural: notes sur le bail à cheptel dans la doctrine de la fin du Moyen Âge. Études d'histoire du droit canonique dédiées à Gabriel LeBras.
• Vatigniez, J. Y., Lelaumier, D., Vachon, J. M., & Silie, J. P. (1997). La cessibilité du bail rural. Revue de Droit Rural, 402-405.

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